(Sesto Potere) – Bologna – 2 aprile 2025 “La congiuntura di settore al primo trimestre 2025 conferma il posizionamento del mercato nella fase di ripresa del ciclo immobiliare raggiunto nel 2024 grazie a una crescita dei prezzi e delle compravendite”- è quanto si legge nel 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, presentato giovedì, che analizza la congiuntura del settore a livello nazionale con un focus di approfondimento su 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona).
Si tratta di una lenta risalita – precisa Nomisma – non priva di incertezze nel breve periodo. Il lento recupero della capacità di spesa delle famiglie e il progressivo allentamento delle condizioni di acceso al credito, unite ad un’offerta ancora inadeguata rispetto alla domanda sono i fattori che contribuiscono a determinare la precarietà del quadro.
Segnali di ottimismo, invece, arrivano dalla domanda che continua ad essere sostenuta, sia per l’acquisto sia per la locazione, e dal risultato positivo delle compravendite che, grazie alla performance del quarto trimestre (+7,6%), nel 2024 hanno visto una variazione annuale positiva del +1,3% per un totale di 719.578 transazioni.
Al contempo, il tasso di variazione tendenziale delle compravendite sostenute da mutuo è progressivamente cresciuto fino a raggiungere il valore del +19,5% nell’ultimo trimestre dell’anno.
Sul fronte dei valori, Nomisma rileva come i prezzi delle abitazioni in termini nominali assorbono l’inflazione con una crescita media annua per i mercati intermedi del +2,1% e del +1,5% dei mercati principali.
Non si segnalano particolari differenze nei due segmenti residenziali del nuovo e dell’usato ma vi sono mercati dove l’aumento dei prezzi delle abitazioni in ottimo stato è superiore dell’usato (+3,2% vs 1,9% nel caso di Perugia,).
Se nei mercati maggiori le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un progressivo spostamento di interesse della domanda verso l’affitto, nei mercati secondari si conferma la preferenza verso l’acquisto.
Considerando il mercato della locazione, la pressione di una domanda ancora sostenuta ha fatto sì che, anche nell’ultimo anno, non si arrestasse la crescita dei canoni (+3,4%). Si tratta di variazioni che, per quanto significative, risultano inevitabilmente condizionate dalle capacità di spesa delle famiglie.
Nel complesso, il rendimento totale lordo delle abitazioni si attesta nella media dei mercati al 7,7%, superiore a quello dello scorso anno per effetto dell’aumento del tasso di variazione dei prezzi. Si mantiene su livelli elevati la liquidità dei mercati con tempi di assorbimento e sconti praticati sul prezzo richiesto che hanno raggiunto i minimi storici degli ultimi 10 anni.
Nei mercati monitorati da questa edizione dell’Osservatorio risultano necessari in media poco meno di 5 mesi per concludere una trattativa di vendita nel residenziale, mentre nella locazione si stabilizzano attorno ai 2 mesi. L’offerta, forte di uno squilibrio a proprio favore, non è disposta a rivedere al ribasso le aspettative di realizzo. Per questo motivo lo sconto praticato sul prezzo di vendita di un’abitazione si attesta in media al 10%.
“Guardando al futuro, si prospetta un consolidamento della crescita delle compravendite residenziali, attese stabilizzarsi su livelli medio-alti di dinamismo del mercato. La vivacità dell’attività transattiva alimenterà la crescita dei prezzi delle abitazioni, così come nel mercato della locazione si registreranno aumenti nei contratti e nei canoni, pari rispettivamente a +2% e +4%” – sottolinea Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma. “Uno scenario motivato anche dal fatto che si dovrebbero confermare le condizioni favorevoli di accesso al credito. L’offerta sul mercato, invece, si manterrà sugli stessi livelli del 2024 e non ci sarà un repentino cambio di preferenze verso l’affitto rispetto all’acquisto dell’alloggio”.