(Sesto Potere) – Bologna – 8 luglio 2024 – Il mercato immobiliare delle località di mare ha evidenziato una generale stabilità dei valori. Dopo il boom degli acquisti, successivo alla pandemia, il mercato si sta avviando verso una normalizzazione tanto che, nel 2023, le compravendite di “case-vacanza” si sono stabilizzate rispetto al 2022.
Sul totale delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa esse rappresentano il 7,1%.
Nel corso del secondo semestre del 2023 si sono confermati alcuni trend già individuati negli anni scorsi. Le località di mare chiudono con +0,5%.
Bene alcune regioni dell’Adriatica come Abruzzo (+1,7%), Molise (+6,9%). Buon andamento anche per il Veneto (+2,4%), la Sardegna (+2,1%) e la Calabria (+1,7%). In lieve calo la Puglia (-2,0%) e la Sicilia (-1,2%).
In Emilia-Romagna il quadro è il seguente. I prezzi delle case hanno messo a segno una sostanziale stabilità (-0,3%). Con il segno più la provincia di Rimini (+0,6%) e di Ravenna (+0,2%). Mentre mercato in calo nella provincia di Forlì-Cesena (-2,6%)
Provincia di Rimini
Le quotazioni immobiliari di Bellaria sono rimaste invariate. Lombardi ed emiliani investono nella seconda casa, per uso personale o da mettere a reddito. Infatti, il mercato delle locazioni estive è molto dinamico e consente di ottenere anche 6000 € dall’affitto di un trilocale. Scelgono quasi sempre le zone sul mare e quelle centrali e spesso non ricorrono a mutuo. Preferiscono bilocali in buono stato e per i quali non servono lavori di riqualificazione. Più difficile che optino per le nuove costruzioni che hanno valori medi di 3600 € al mq. Per un immobile in buono stato si devono mettere in conto intorno a 3000 € al mq (in zona centrale o zona mare). Il mercato della prima casa si sviluppa principalmente a Bellaria Monte che quota intorno a 2000 € al mq. Ultimati i lavori di restyling della passeggiata sul lungomare. Negli ultimi tempi, persone di Milano, si sono trasferite definitivamente a Bellaria. I prezzi oscillano da 2000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare a 3800-4000 € al mq per quelle di nuova costruzione, quasi sempre ottenute dal recupero dell’esistente.
Continuano ad aumentare i prezzi nell’area della Marina e del Centro di Rimini. La possibilità di acquistare la casa vacanza attira persone provenienti dall’Emilia Romagna e dalla Lombardia che si concentrano in particolar modo nel tratto che va dal mare alla linea ferroviaria. Da viale Tripoli che si sviluppa verso il mare un usato costa intorno a 2000-3000 € al mq con punte di 4000 € al mq per il nuovo costruito su abbattimenti di vecchie strutture ricettive e abitazioni. È in questo tratto che si concentrano le richieste di chi cerca la casa vacanza e che ambisce alla vicinanza delle spiagge e degli investitori; questi ultimi, oltre a realizzare affitti estivi da cui ricavare anche 1000 € a settimana nei mesi di luglio e agosto, puntano anche alle locazioni universitarie. In quest’ultimo caso optano maggiormente per la zona centrale dove si compra a 2000 € al mq. Oltre la ferrovia, il mercato diventa più residenziale, animato soprattutto da compravendite di prima casa, i prezzi si aggirano intorno a 2000-2100 € al mq. Da segnalare i lavori di riqualificazione che interessano tutto il lungomare e la successiva pedonalizzazione nel tratto che va verso Riccione.
Diminuiscono i prezzi delle case a Riccione (-3,1%), dopo che avevano raggiunto livelli decisamente elevati. Sono soprattutto le tipologie usate ad essere penalizzate visto che aumenta l’attenzione per le soluzioni che consentono risparmio energetico. I prezzi viaggiano intorno a 4000-5000 € al mq con picchi di 7000 € al mq in viale Ceccarini, zona Porto e Abissinia. La ricerca è sempre rivolta verso trilocali con spazi esterni e vista mare da 250 a 400 mila €. Anche a Riccione crescono gli acquisti per investimento con affitti settimanali. Le locazioni estive registrano canoni settimanali di 1000 € a giugno e settembre, 1500 € a luglio e 2000 € ad agosto. Questo ha migliorato l’offerta abitativa per il turista ma ha sottratto offerta di immobili in affitto per i lavoratori fuori sede. Continuano ad esserci attività di riqualificazione di vecchi alberghi che sono sottoposti a cambio d’uso in residenziale oppure in condhotel, strutture in cui coesistono appartamenti destinati alla casa vacanza e all’abitazione principale. Si segnala un importante progetto di riqualificazione che interessa la zona di Marano, al confine con Rimini: è in corso un processo di trasformazione di vecchie colonie e dell’hotel “Le Conchiglie” e comprenderà anche interventi di rigenerazione urbana dell’area antistante. Attualmente i prezzi sono contenuti, 2000 € al mq per l’usato e 3500 € al mq per il nuovo.
Provincia di Ravenna
A Cervia e Pinarella il mercato immobiliare della casa vacanza registra stabilità dei valori: la domanda è elevata ma c’è anche offerta alla luce delle numerose nuove costruzioni che stanno sorgendo sul territorio. Queste ultime sono presenti a Pinarella e a Cervia e si vendono a 4000 € al mq. Quasi sempre sono acquistate come casa vacanza, alla luce delle metrature meno generose rispetto alle soluzioni usate. I valori più alti si segnalano nel centro di Cervia, 4000 € al mq con punte di 5500 € al mq per le soluzioni fronte mare. Mercato simile a Porto Canale. Quest’ultimo ha subito un processo di riqualificazione che lo ha reso particolarmente appetibile. Nel centro di Cervia sono disponibili anche ville storiche. Chi cerca come casa vacanza predilige i bilocali o i trilocali con spazi esterni, terrazzo e giardino. In aumento coloro che comprano per mettere a reddito l’immobile nei periodi estivi. Un bilocale o un piccolo trilocale si possono affittare intorno a 7000 € nel periodo che va da giugno ad agosto. La zona Malva sud e nord sorge in posizione più periferica e più distante dal mare, le nuove costruzioni costano intorno a 3000 – 3500 € al mq, mentre quelle usate oscillano intorno a 2000 – 2500 € al mq. È un mercato orientato all’acquirente che cerca la prima casa, motivo per cui ha subito un ribasso dei valori in seguito all’aumento dei tassi di interesse. Nell’entroterra ci sono soluzioni indipendenti e semindipendenti, a 1500 – 2000 € al mq, motivo per cui attira acquisti di prima casa. Da segnalare a Pinarella la riqualificazione del lungo viale che costeggia la Pineta. Quest’ultimo polmone verde rende la zona adatta a famiglie con bambini.
I valori immobiliari di Milano Marittima evidenziano un leggero calo nelle zone centrali e stabilità nelle traverse e a Porto Canale. Il trend della prima zona è da attribuirsi, in modo particolare, al ridimensionamento del mercato dopo il boom post Covid. I volumi sono ritornati a livelli pre-Covid e questo ha portato anche a un ribasso dei prezzi che avevano raggiunto punte molto elevate. La domanda arriva prevalentemente da acquirenti residenti in Emilia-Romagna e Lombardia. Sono state ultimate diverse nuove costruzioni nella zona di Porto Canale, i cui prezzi si aggirano intorno a 6000 € al mq se posizionate fronte mare, 4000-4500 € al mq se invece sono più distanti. Le traverse restano appannaggio di potenziali acquirenti con budget più contenuti; infatti, i prezzi si aggirano intorno a 1600-1800 € al mq contro i 2000 € al mq per le soluzioni posizionate nelle zone centrali. Negli ultimi tempi si nota un maggiore interesse per le case all’interno dei due imponenti grattacieli presenti in centro e che si vendono a prezzi medi 2300 € al mq se usati per salire a 3800-3900 € al mq se nuovi e dotati di posto auto. Quest’ultimo è decisamente ambito.
Provincia di Forlì–Cesena
A Cesenatico i prezzi sono rimasti invariati e questo ha determinato un rallentamento delle richieste: i potenziali acquirenti hanno aspettative di ribasso dei valori. Si cercano sempre appartamenti in buono stato, con spazio esterno, in zone servite e prossime al mare. I valori oscillano da 2000 a 2200 € al mq per gli immobili usati posizionati a Valverde fino a 4000 € al mq di Porto Canale e delle zone centrali. Nuove costruzioni sono state ricavate in luogo di abbattimenti di alberghi dismessi e si scambiano a 4500-5000 € al mq con punte di 6000 € al mq. Crescono gli investimenti che si rivolgono sia a locali commerciali sia a bilocali da 190 a 220 mila €. Quest’ultimi si affittano a 900-1100 € al mese a giugno, 1400-1600 € al mese a luglio e 2000 € al mese ad agosto. Negli ultimi mesi si sono registrati numerosi trasferimenti di attività commerciali, soprattutto ristorazione e somministrazione.