Nomisma: vento di forte positività per il mercato immobiliare italiano

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(Sesto Potere) – Bologna – 28 luglio 2021 – Dopo le buone performance registrate nella seconda parte del 2020, il settore immobiliare continua a mostrare un’elevata insospettabile immagine di esuberanza. Si rileva una elevata propensione all’acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie italiane, accompagnata da un atteggiamento alquanto espansivo e accomodante delle banche, tanto che le transazioni immobiliari, nel settore residenziale, già da quest’anno torneranno ai livelli previsti in periodo pre-Covid. Diversi segnali, tuttavia, fanno pensare che probabilmente servirebbe maggiore cautela. Saranno gli sviluppi macroeconomici dei prossimi mesi a far capire se questa effervescenza, oggi fondata perlopiù sulle aspettative, sia davvero sostenibile, oppure se si tratti di una bolla destinata a scoppiare.

Questo emerge nel 2° Rapporto sul mercato immobiliare 2021 presentato dell’istituto di ricerca bolognese Nomisma e che illustra lo scenario macroeconomico e il panorama generale in cui si muove il settore, per poi concentrarsi sul mercato immobiliare e sugli scenari previsionali grazie all’analisi di un gruppo selezionato di mercati (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia).

Le intenzioni d’acquisto (si tratta, in particolare, di acquisto della prima casa o sostituzione della stessa) hanno subito un’impennata: si è passati da 2,4 milioni a 3,3 milioni di famiglie propense a investire nel settore immobiliare nell’ultimo anno. Tuttavia, solo circa 800 mila nuclei familiari sono effettivamente nelle condizioni di poter effettuare una transazione. Si tratta di un numero rilevante, se paragonato alle 558 mila compravendite dello scorso anno, ma decisamente più modesto rispetto al potenziale.

L’impressione è che ci sia una certa miopia da parte delle famiglie rispetto a quelle che saranno le reali ricadute della crisi sui propri bilanci. Più del 70% di esse, infatti, si aspetta problemi e criticità pensando all’economia italiana in rapporto alla seconda parte del 2021 e al prossimo anno; tuttavia, solo circa il 40% nutre gli stessi timori in relazione alla condizione economica del proprio nucleo familiare.

L’esuberanza che sta manifestando il mercato immobiliare si evince anche dalle transazioni stimate per quest’anno. Nel settore residenziale, infatti, si prevedono 650 mila compravendite per il 2021, una cifra addirittura superiore alle previsioni elaborate in periodo pre-Covid.

Gli indicatori di performance del residenziale, come vedremo meglio con l’intervento di Elena Molignoni, sono positivi, sebbene ci siano delle differenze tra i 13 mercati analizzati. Diversa, invece, è la situazione sul mercato non residenziale – dunque le piccole unità immobiliari di impresa – nel quale gli indicatori sono ancora negativi per la maggior parte dei mercati, sebbene, come ha sottolineato Dondi, fossero attesi risultati peggiori.

L’indice relativo al mercato residenziale, aggiornato al primo semestre 2021, dal livello negativo in cui si trovava nel 2020 è passato al livello zero. Tutti gli indicatori hanno concorso a tale risultato: i tempi di assorbimento, gli sconti che si sono ridotti, l’aumento della domanda e la variazione dei prezzi. I mercati più performanti risultano essere Bologna e Milano. Tra quelli in recupero, anche se ancora sotto la soglia dello zero, ci sono Roma e Torino.

Per quanto riguarda il mercato non residenziale, l’attuale congiuntura ha rallentato la flessione dell’indice, sebbene i valori siano ancora allineati a quelli assunti dall’indice in piena crisi immobiliare. Tra i mercati che risentono ancora della debolezza economica ci sono Bologna e Firenze. Fra quelli che presentano una risalita, invece, citiamo Padova e Milano.

Secondo gli agenti immobiliari, l’interesse degli italiani si sta nettamente spostando verso l’acquisto di una abitazione in proprietà, prevalente rispetto all’affitto. Il 62% della domanda (6 punti percentuali in più rispetto all’anno precedente) è rappresentata da persone che desiderano comprare una casa e l’età media degli acquirenti è inferiore ai 45 anni. Quanto alla distribuzione geografica degli acquisti in rapporto agli abitanti, ai primi posti abbiamo l’Emilia-Romagna, la Liguria e il Friuli.

Il restante 38% si orienta verso la locazione, anche se ci sono delle differenze a livello territoriale. In mercati come Napoli, Torino e Bologna, infatti, la domanda di affitto oscilla tra il 42-45%, mentre a Milano, Padova e Cagliari scende al 28-31%.