La pandemia spinge le famiglie italiane a sognare un nuovo modello di abitare

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(Sesto Potere) Bologna – 5 luglio 2021 – Le famiglie italiane sognano un nuovo modello di abitare, che tenga conto dei forti cambiamenti portati dalla pandemia, ovvero l’accelerazione digitale che sta caratterizzando la collettività, una nuova domanda di socialità ma anche l’imprevedibilità che il Covid ha reso fortemente attuale. Ma i rischi di una diffusa “miopia familiare” possono portare a scelte non basate sulle reali possibilità di acquisto di una abitazione.

È lo scenario complesso e in divenire che emerge dal Rapporto Nomisma “La Casa e gli Italiani”, illustrato in diretta streaming in occasione della presentazione del 14° Rapporto sulla Finanza Immobiliare, introdotto dall’intervento di Luca Dondi (Amministratore Delegato Nomisma), che ha evidenziato come l’ottimismo e la fiducia stiano caratterizzando questo momento storico, con evidenti riflessi sul settore immobiliare. All’interno del Rapporto sulla Finanza immobiliare, Marco Marcatili (Responsabile Sviluppo Nomisma) ha presentato l’Indagine sulle famiglie italiane 2021, strumento indispensabile per comprendere le scelte e i nuovi desideri dell’abitare “durante” il Covid.

L’auto percezione delle famiglie: analisi di Marco Marcatili

“Come consuetudine, all’interno del Rapporto sulla finanza immobiliare, facciamo il punto anche sulla “risignificazione dell’abitare”. Rispetto al 2020, quando l’indagine annuale sulle famiglie e l’abitare pareva caratterizzata dalla mancata comprensione del momento storico che stavamo attraversando e i dati sembravano non cambiare in confronto al passato, oggi si registra una rottura. Dall’indagine 2021 emergono altri aspetti, come la fiducia, l’attesa e l’aspettativa” – ha introdotto Marco Marcatili. La prima rappresentazione dell’indagine conferma, sulla scia delle precedenti rilevazioni, una complessità e stratificazione sociale in cui appaiono visibili tre gruppi.

“Il primo gruppo è costituito da 5,4 milioni di famiglie (21%) che ritengono ‘insufficiente’ il reddito percepito rispetto alle proprie necessità primarie. In particolare per il 5,1% in modo gravemente insufficiente”. Si tratta di lavoratori autonomi o non occupati, con età compresa tra 35 e 54 anni, che spesso vivono in affitto con figli e hanno visto peggiorare le proprie condizioni economiche a causa delle restrizioni applicate durante il periodo di pandemia.

“Il secondo gruppo è il più consistente, composto dalla metà delle famiglie del Paese (13,2 milioni pari al 50,9%) e considera il proprio reddito ‘appena sufficiente’ a soddisfare i bisogni familiari primari”. Sono coppie con figli e lavoratori con redditi medio-bassi, retaggio di un ceto medio impoverito che spesso traina gli sforzi del Paese nella produzione e manifestazione della domanda interna.

“Il terzo gruppo, infine, è costituito da 7,3 milioni di famiglie (28,2%) che ritengono ‘adeguato’ il reddito percepito: si tratta di nuclei con condizioni piuttosto solide, con un reddito superiore a 3.500 euro al mese, spesso con una laurea, posizioni lavorative anche dirigenziali e un patrimonio residenziale”.

Questa fotografia mette in luce una crescente polarizzazione tra nuclei familiari, ma eredita un quadro socio-economico già compromesso prima del Covid e acuito dalla pandemia, coinvolgendo oltre alle componenti strutturalmente in sofferenza, anche quelle categorie che sono risultate penalizzate dalla crisi delle attività economiche appena sperimentata (con riferimento alle attività terziarie, in particolare del settore commerciale, turistico e culturale).

La propensione al risparmio delle famiglie italiane

Anche sul fronte del risparmio si può tratteggiare un quadro articolato: diminuisce la quota di famiglie che non riesce a risparmiare, che passa dal 28,8% al 23,4%. Tra le cause del mancato risparmio si confermano al primo posto le difficoltà lavorative causate dell’emergenza sanitaria, con punte del 65% tra i capifamiglia con età comprese tra 35-44 anni, del 78% tra i lavoratori autonomi, del 67% tra gli imprenditori.

Al contempo, il 48,2% dichiara di aver risparmiato in modo simile rispetto al passato e il 7,6% di aver accresciuto la capacità di accantonamento. È interessante segnalare il prevalere di un atteggiamento di moderata prudenza tra le famiglie: quasi una su due tra quelle risparmiatrici (45,5%) pensa di conservare i risparmi, il 41,2% di spenderne una piccola quota e solo il 10,1% considera la possibilità di impegnarne una buona parte.

Ottimismo o miopia familiare?

Nonostante la più grande crisi del dopoguerra, le evidenze restituiscono una apparente “tenuta” delle famiglie italiane: solo una su 4 ha avuto un calo del reddito, le altre 3 continuano a risparmiare (anche di più di prima); mentre cresce la fiducia nel fronteggiare il futuro anche con il sostegno dell’ingente mole di risorse pubbliche (tra quelle europee classiche e le nuove straordinarie del Recovery Plan).

In questo senso è più comprensibile il perdurare di una certa “miopia familiare” secondo cui – con riferimento alla seconda parte del 2021 e al prossimo anno – per il 76% degli italiani ci saranno possibili difficoltà del sistema economico, con una intensità minore rispetto allo scorso anno anche per effetto della graduale riapertura delle attività, ma solo per il 46% tali difficoltà potranno avere ripercussioni nel proprio perimetro familiare. “Tale miopia, unita ad una comunicazione pubblica orientata alla rassicurazione a prescindere, potrebbe non consentire una visione equilibrata e rischia di indurre molti nuclei a scelte poco razionali, in relazione alla propria condizione socio-economica, soprattutto quando per tutti arriverà il conto da pagare del debito accumulato” – ha osservato Marco Marcatili.

Le intenzioni di acquisto delle famiglie italiane fra nuclei equipaggiati, incauti e sprovveduti

La pandemia ha costretto le famiglie in casa per mesi, obbligandole a “fare il punto” sulla propria abitazione. Ma se metà di queste ha riscoperto il piacere della “casa-tana”, l’altra metà ha vissuto l’incubo della “casa-gabbia”. Questo ha determinato, soprattutto per le coppie con figli, in proprietà e redditi medio-alti, un riflesso sugli acquisti dedicati alla casa, sia per renderla più confortevole che per adeguarla alle nuove esigenze: nell’ultimo anno il 46% delle famiglie ha acquistato elettrodomestici; 3 famiglie su 10 hanno sottoscritto abbonamenti a Internet e piattaforme digitali; 1 famiglia su 4 ha comprato mobili ed oggetti di arredamento. Tuttavia, se nelle fasi di restrizione ci siamo concentrati sulla casa come luogo della scuola, del lavoro e del tempo libero, in quelle di graduale riapertura abbiamo rivolto lo sguardo più alla dimensione outdoor della casain cerca di una migliore qualità del contesto e dei servizi.

Con questo emergente desiderio di casa, forse non deve sorprendere l’intenzione di acquisto da parte di 3,3 milioni di famiglie (stima basata esclusivamente sulle intenzioni dichiarate dalle persone), passate dal 9,5% nel 2020 al 12,8% nel 2021. Il numero scende a 804 mila famiglie se consideriamo le intenzioni di acquisto credibili (3,1%), filtrate secondo parametri che tengono conto della reale solidità economica e finanziaria dei nuclei familiari e che escludono tutti coloro che non hanno manifestato intenzioni concrete finalizzate all’acquisto, come la formulazione di un’offerta, la partecipazione alle aste giudiziarie, la richiesta di informazioni per mutuo, ecc…

Secondo Nomisma “lo storytelling offerto dai tassi bassi” e un maggior risparmio maturato in un anno sono propedeutici a un approccio più emotivo da parte di famiglie incapaci di vedere le proprie reali possibilità. Ed ecco il rischio dietro l’angolo: non mettere in conto che nel prossimo futuro vi sarà la necessità di fare sacrifici per compensare la spesa pubblica salita in maniera esponenziale negli ultimi 2 anni.

Alla luce di questi ragionamenti, Nomisma classifica il popolo dei potenziali acquirenti in tre categorie: gli “equipaggiati” pari a 1 milione di famiglie (3,9%) che possiedono un reddito adeguato e possono garantire una domanda in sicurezza. Vi sono poi gli “incauti” pari a 1,8 milioni (7%) che presentano un reddito appena sufficiente a soddisfare le esigenze primarie. In ultimo, gli “sprovveduti” ossia 504 mila famiglie (1,9%) che pur avendo una insufficienza reddituale non si fanno problemi e intendono comprare casa.

La propensione di acquisto per uso primario si conferma comunque un obiettivo prioritario delle famiglie. Le motivazioni di acquisto di “prima casa” e di “sostituzione prima casa” riguardano complessivamente l’80% delle volontà manifestate, in crescita rispetto al 2020 (74,2%). Tale tendenza riguarda soprattutto i giovani Under 35 anni interessati all’acquisto della prima casa, in affitto e con redditi medio bassi, oppure imprenditori e liberi professionisti, con una casa in proprietà, interessati alla sostituzione.

Di contro, le manifestazioni d’interesse supportate dalla componente d’investimento risultano in diminuzione (10,2% delle intenzioni) e riguardano persone per lo più in età matura, che vivono da sole oppure in nuclei con figli, con una situazione reddituale piuttosto stabile e solida.

Il mercato dell’affitto fra certezze e incertezze

Focalizzando l’attenzione sulle motivazioni che sorreggono il mercato dell’affitto, l’Indagine rileva che il 64,1% delle famiglie (rispetto al 54,5% dello scorso anno) considera l’affitto un’opzione a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per poter accedere al mercato della compravendita.

A questo gruppo si affiancano quei nuclei familiari che considerano la proprietà poco conveniente per le spese da sostenere (13,1% delle famiglie che vivono in affitto) o che esprimono la preferenza per la liquidità e la volontà di non impegnarsi in un investimento così oneroso. Alla base di tale scelta vi sono, talvolta, anche esigenze lavorative e di studio (7,3% delle famiglie). Infine, vi è un altro gruppo di famiglie per le quali la locazione è una situazione temporanea, in attesa che si creino le condizioni per poter accedere al mercato della compravendita (15,6%).

L’analisi dei profili delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione fa emergere due componenti molto diverse tra loro. Da una parte, i nuclei trainati dall’impossibilità di accedere al mercato della compravendita a causa della mancanza di condizioni finanziarie adeguate. Si tratta di coppie con figli, con una situazione occupazionale incerta ed economicamente poco solida. Dall’altra, invece, vi sono coloro che esprimono la preferenza per la liquidità e la volontà di non impegnarsi in un investimento così oneroso; tale scelta può essere dettata anche da esigenze lavorative e da una maggiore mobilità. È questo il caso dei nuclei composti da dirigenti, lavoratori qualificati, con un reddito familiare netto oltre 3.500 euro al mese, che preferiscono tale opzione abitativa perché maggiormente rispondente alle esigenze familiari e professionali. I dati confermano la rilevanza prospettica di questo segmento di mercato, che può vantare una domanda in crescita, particolarmente esigente in relazione alla qualità del prodotto offerto dal punto di vista non solo dell’oggetto, ma anche del contesto e dei servizi connessi.

I nuovi driver della domanda: la ristrutturazione

La pandemia ha fatto riscoprire l’importanza di vivere in un ambiente confortevole e adeguato alle diverse necessità. In tale accezione si legge l’aumento delle riqualificazioni edilizie supportato dalle diverse misure di sostegno (tra cui il Superbonus 110%).

L’indagine rileva come negli ultimi 12 mesi, circa il 12,3% delle famiglie (pari a 3,2 milioni) ha effettuato un intervento di ristrutturazione: si tratta di interventi legati al risparmio energetico, come l’installazione di infissi ad elevate prestazioni energetiche, caldaie di ultima generazione, l’isolamento termico dei muri esterni e l’installazione di pannelli solari termici e fotovoltaici. Ma ci sono oltre 9,0 milioni di famiglie intenzionate ad utilizzare il Superbonus per ristrutturare la propria abitazione. Il monitoraggio di Nomisma mette però in luce che solo 2,4 milioni di famiglie (solo il 9% dei nuclei famigliari italiani) hanno avviato iniziative concrete (delibera degli interventi o lavori), mentre 2,5 milioni sono ancora in fase esplorativa e stanno verificando quale operatore possa offrire un’adeguata risposta alla volontà di ristrutturazione non costosa ed invasiva. Sorprende, invece, come la maggioranza del “partito” a favore del Superbonus (pari a 4 milioni di famiglie) non abbia ancora potuto avviare nessuna iniziativa per incertezza o difficoltà di interlocuzione con il mercato.

Culture generazionali di abitare a confronto: i rischi legati alla “questione Over 65” e il sogno degli “Under 35”

L’indagine 2021 si è inoltrata nella complessa relazione fra “vivere” e “abitare”, esplorando alcune caratteristiche che differenziano i vissuti dei giovani Under 35 e degli anziani Over 65 e Over 75.

L’indagine Nomisma individua il potenziale pericolo di diventare vulnerabili per una larga fascia di nuovi anziani appartenenti al ceto medio impoverito. Sul fronte opposto, per i prossimi 12 mesi un giovane su quattro (23%) – pari a una schiera di 523.000 Under 35 – sarà alla ricerca di una casa in proprietà o dichiara che si attiverà entro breve. “Ma che tipo di sogno stiamo consegnando ai giovani?” – si è interrogato Marco Marcatili. “Questo dato ci porta a riflettere su un punto: siamo di fronte a un mero passaggio di consegne del ‘sogno italiano’ tra vecchie e nuove generazioni o, al contrario, il ‘sogno-casa attraverso mutuo emerge in uno scenario completamente diverso rispetto al passato, dove il concetto dell’abitare è molto più esigente, e utilizza l’affitto fino a quando non si trova la soluzione ideale, un setting fra casa, servizi e contesto?”.

Del resto, nel nostro Paese la proprietà della casa è stata ed è ancora una scelta generazionale delle persone più anziane, che spesso hanno finalizzato la propria esistenza al possesso di un’abitazione, per costruire una situazione di sicurezza.

È infatti proprietario dell’abitazione in cui vive l’81,5% delle persone di età compresa fra i 65 e i 74 anni e addirittura l’89,7% degli Over 75.

Fra coloro che, invece, vivono in affitto, spicca un terzo dei giovani Under 35 (29,6%) e il 36,7% delle persone con età compresa fra i 35 e i 44 anni. Da segnalare, infine, che ben il 13,4% tra i giovani di 35-44 anni vive in abitazioni concesse in uso gratuito dalla rete parentale.

Dove abitare? Il dilemma fra metropoli e piccolo centro

Non va trascurato l’aspetto del “dove” abitare, emerso con grande enfasi nella contrapposizione fra grandi città e piccoli borghi che ha caratterizzato la “narrazione” dei media durante il periodo della pandemia. L’indagine 2021 restituisce un quadro più articolato: quasi un giovane su tre (29,8% contro il 14,8% di tutta la popolazione) orienta la propria scelta verso una grande città con più di 100.000 abitanti e il 40,8% degli Under 35 (25,1% della popolazione) guarda invece ad una città di medie dimensioni (tra 20.000 100.000 abitanti). Di contro, un anziano su due tra gli Over 75 predilige un borgo o un piccolo centro con meno di 5.000 abitanti.

In conclusione, possiamo affermare che la “grande fuga” dalle metropoli non è l’unica alternativa: esiste una diversità di scelte tra le generazioni e, oltre ai comportamenti individuali, saranno determinanti il contesto sociale e le proposte di servizi messe in campo.